Die Gesamtkosten

Wenn Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung gefunden haben, können und müssen Sie die Gesamtkosten, die aus dem Kauf der Immobilie resultieren, ermitteln.
Neben dem Kaufpreis ist eine Reihe von Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen:

In jedem Falle möchte das Finanzamt beteiligt werden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% (außer in Berlin und Hamburg: 4,5%), berechnet auf den Wert der Gegenleistung. Zur Gegenleistung rechnet alles, was der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten. Die Gegenleistung entspricht normalerweise dem Kaufpreis. Hinzu kommen eventuell

•  schuldrechtlich übernommene Darlehnsverbindlichkeiten (Grundpfandrechte),
•  dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, 
• übernommene sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte), 
• die vom Käufer ggf. zusätzlich übernommenen Kosten (z. B. Vermessungskosten, beim Erwerb eines Erbbaurechtes die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstückseigentümer).
  
  

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an:

• Bei Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers.
• Bei Erwerb durch den geschiedenen Ehegatten des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt.
• Bei Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist.

Für die Tätigkeit des Notars (Beurkundung des Kaufvertrages und dessen Abwicklung, Beurkundung der Grundschuld) sowie für die erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch fallen zusätzliche Gebühren an. Für die Gesamtkostenaufstellung rechnen Sie hier mit einem pauschalen Ansatz von 2% des Kaufpreises.

Für den Fall, dass Sie die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen haben, ist die entsprechende Provision / Courtage zu berücksichtigen. Deren Höhe ergibt sich aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers oder aus dem speziellen Exposé, mit dem Ihnen das Objekt vorgestellt wurde. Die vom Käufer zu zahlende Provision wird in der Regel mit einem bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis bestimmt, wobei dessen Höhe regional sehr unterschiedlich ausfällt. Im Süden Deutschlands werden vom Käufer zwischen 3,5 und 4% verlangt, während in Norddeutschland mittlerweile Provisionssätze von nahezu 7% keine Seltenheit sind.

Tipp: Wenn die Vermittlung Ihre Traumimmobilie durch einen Makler nicht zu vermeiden ist, sollten Sie rechtzeitig, also noch vor dem ersten Besichtigungstermin, mit dem Makler über die tatsächliche Höhe der Provision im Erfolgsfalle verhandeln. Ziel: Reduzierung des Prozentsatzes oder Vereinbarung eines festen Betrages.

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Nicht zu vernachlässigen sind beim Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer gebrauchten Eigentumswohnung etwa anfallende Renovierungs- oder Modernisierungskosten. Je nach Alter und Zustand des Objektes kann dies mit einem Minimum erledigt werden in Form von Tapeten und Farbe, wobei die Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden können. Insbesondere bei älteren Häusern (20 Jahre und älter) sind einer genauen Prüfung zu unterziehen:

• Alter und Zustand der Heizungsanlage sowie der Sanitäranlagen
• Zustand des Daches, insbesondere im Hinblick auf die Wärmedämmung
• Zustand der Fenster
• falls ein Keller vorhanden ist: dessen Trockenheit
  

Für den Fall, dass Maßnahmen über die reinen Schönheitsreparaturen (Farbe und Tapeten) hinaus erforderlich sein sollten, ist ein ausreichender Betrag in die Gesamtkostenaufstellung einzubringen. Lassen Sie sich zur Sicherheit Kostenvoranschläge von Fachunternehmen erstellen, um die benötigten Beträge zu ermitteln. Möglicherweise sind Sie auf diese Weise in der Lage, auch mit dem Verkäufer nochmals über die Höhe des Kaufpreises zu verhandeln.

Im ungünstigsten Falle belaufen sich die Erwerbsnebenkosten auf etwa 13% des Kaufpreises. In konkreten Zahlen ausgedrückt heißt das:

Bei einem Kaufpreis von 250.000 EUR müssen Sie mit Erwerbsnebenkosten bis etwa 32.500 EUR rechnen. Hinzuzurechnen sind dann noch die Kosten für Renovierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen.